"Сам себе калькулятор": как определить стоимость квартиры без помощи риэлтора

Продажа квартиры — дело серьёзное. Собственнику не хочется прогадать в цене: ведь речь идет о больших деньгах. Но не всегда есть возможность обратиться к риэлтору.  Порой из соображений экономии, порой — из -за того, что  нет времени искать проверенного человека. Однако вы можете и самостоятельно оценить стоимость  квартиры, которую собираетесь выставить на продажу. Все не так уж и сложно. При этом любой специалист скажет вам, что перед продажей квартиры, нужно изучить ситуацию на рынке. Но что сиё означает на практике? Давайте разбираться.

Информация в интернете - еще не показатель

Сегодня на многих специализированных порталах  недвижимости есть онлайн-калькуляторы для расчета стоимости квартиры. Все что нужно -  внести данные об объекте (площадь, количество комнат, этаж, район  расположения и т.д) и нажать на  соответствующую "кнопку"  («узнать цену»,  "сколько стоит продажа квартиры" или что-то в этом роде)  С  одной стороны, это удобно — от вас не требуется ни денежных затрат, ни усилий. С другой — на деле такие калькуляторы не всегда дают актуальную информацию. 

Дмитрий Ионов, москвич, менеджер в туристическом агентстве : «В прошлом году я продавал квартиру в Подольске. Не хотелось тратиться на риэлтора, поэтому все делал сам. В том числе и мониторил рынок. Как-то на одном популярном сайте недвижимости я решил рассчитать стоимость квартиры с помощью онлaйн-кулькулятора. У меня была «однушка», площадью 42 кв. метра, расположенная на 5 этаже «девятиэтажки», в монолитном кирпичном доме, в благоустроенном районе. Калькулятор выдал мне «результат» — 4,4 млн. рублей. Однако когда я сравнил "тарифы", по котором предлагались похожие квартиры в моем же районе, оказалось расклад цен был от 5,5 до 6,2 млн. рублей. Компьютер есть компьютер. Не всегда он может учесть индивидуальные нюансы конкретного объекта и оценить быстро меняющуюся экономическую ситуацию».          

Не надо жадничать

Итак, получается, что мониторинг рынка — это прежде всего, сравнение цен, по которым в вашем доме (районе, городе) выставляют аналогичные квартиры другие продавцы. При этом, вы можете немного завысить стоимость. Именно так и советуют  делать специалисты. Например, реальная цена квартиры — 7 млн рублей, а вы  указываете в объявлении — 7,3. Таким образом, у вас остается пространство для маневра, если покупатель начнет торговаться. А он, скорее всего, так и сделает.

Но повторимся: если завышать цену, то —   ненамного. В противном случае можно очень долго прождать своего «клиента». В итоге, стоимость все рано придется снижать. А у потенциальных покупателей только возникнет недоверие" "Почему квартира никак не продается? Может у нее  есть серьезные изъяны?".  

Все очень индивидуально

Существует ряд общеизвестных факторов, которые априори влияют на стоимость квартиры. И это не только  площадь, «возраст» и свежесть ремонта помещения. Это и тип дома, в котором оно находится, и качество инфраструктуры района, и непосредственное место локации. Понятно, что если «высотка», расположена в благоустроенном районе, недалеко от метро и остановок транспорта, то это повышает цену в разы. Однако расположение дома рядом с шумной автострадой или железной дорогой понижает стоимость жилья.

Есть и другие специфические нюансы, влияющие на цену. Например, этаж. Жилые помещения на первых и последних этажах «высоток», как правило, стоят дешевле -  в среднем на 10%. Первые этажи не пользуются популярностью из-за повышенного риска проникновения взломщиков и ощущения «незащищенности» приватной жизни от чужих глаз (то есть прохожих на улице). Квартиры на последних этажах могут затапливаться с крыш в дождливые сезоны или перегреваться во время жары.

Ремонт — дело тонкое  

У собственников вторичного жилья нередко возникает дилемма: надо  ли обновлять ремонт перед тем, как выставлять квартиру на продажу? Повысит ли это ее цену?  Это риторический вопрос.  С одной стороны, свежая «косметика» придаст помещению дополнительный лоск. С другой — если покупатель собирается делать свой ремонт после заселения, то вы только потратите  лишние деньги и усилия. Некоторые «визитеры», у которых наметан глаз в строительстве, при осмотре объекта не особенно смотрят на свежесть обоев или покраски. Им важны технические характеристики помещения — толщина стен, высота потолков, возможность сделать перепланировку. Вот за это они готовы платить деньги, а не за поверхностную «косметику».

Поэтому в вопросе «делать или не делать ремонт, чтобы повысить цену жилья» у риэлторов нет однозначного мнения. Но  квартиру все равно нужно подготовить к показу. Она должна быть чистой, незахламленной, без серьезных косметических дефектов.  Если же помещение будет выглядеть «убито», то  даже при хороших капитальных характеристиках, оно  произведет более дешевое впечатление, чем стоит на самом деле.  

Резюме

Что же, определить стоимость квартиры самостоятельно, без помощи специалиста — не такая уж трудоемкая задача. Все что от вас требуется -  это логическое мышление, элементарное знание арифметики и бытовая смекалка.